在地方政府推動地區經濟社會發展過程中，國企發揮著主力軍的作用，從“三通一平”的基礎設施建設到高大上的“全球招商引智”，都是國企在貢獻力量。當前，全球經濟增長緩慢，國內經濟面臨下行壓力，要在下一個五年更好的推動經濟增長和民生改善，做好國資國企“十四五”規劃的重要性不言而喻。

筆者在此探討大都市老城區的地方國資國企如何做好“十四五”規劃，以便更好的發揮其在城市更新、社區治理和新興產業發展過程中的作用。

 

筆者參與編制過上海浦西兩個老城區的國資國企十四五規劃，發現了老城區國資國企發展共有的一些問題，也觀察到一些好的做法，在此拿來分享。

 

問題1 ：“土地財政”見底，物業租金成為“救命稻草”。大都市老城區的開發時間早，到目前，能夠用來出售的土地少之又少，多數國企把自持樓宇等自持對外出租，依靠租金維持現金流。

 

問題2：“城市更新”成本高，大都市老城區留存有大量的歷史文化遺產，在保護和修繕過程中需要大量資金投入，僅僅依靠門票收入難以覆蓋支出，只能依賴政府的財政補貼。

 

問題3：在大都市老城區，新興產業發展面臨土地、人才、產業鏈等方面的困境，發展樓宇“垂直經濟”和“垂直產業鏈”成為必然選擇。這就要求國企的招商人員能夠快速轉變工作方法、工作理念，從原本的園區招商調整為現在的樓宇招商。

 

固然大都市老城區國資國企面臨不少發展問題，但一直在積極探索出路，取得了一些積極成果，筆者在此進行梳理，希望對其他老城區的發展有所啟示。

 

建議1：做好從“房東”到“股東”的身份轉換。大都市老城區國資國企要主動了解產業發展動態，與入駐樓宇的企業積極溝通，選擇合適的企業進行入股，這不僅有利于拓寬盈利渠道，也有利于增強招商的粘性。當然，“股東”身份具有一定風險，可能涉及到國有資產流失，相關部門應該制定鼓勵大膽試錯的免責政策，讓地方國資國企大膽試錯。

 

建議2：加強“外聯內引”，提高城市更新的治理水平。外部方面，大都市老城區國資國企可以和萬科、萬達等房地產商開發域內的項目開發，這樣既能發揮社會力量的專業化優勢，又能在項目合作中提升自身團隊的能力。內部方面，大都市老城區國資國企要加快人才隊伍建設，提升團隊的專業化水平，通過試點職業經理人、開展正向激勵等，提高管理層和運營團隊的積極性。

 

建議3：緊盯產業前沿，發展優勢產業。大都市老城區國資國企大都具有良好的產業資源，但限于招商理念、視野和能力未能及時切換，很多好的招商機會轉瞬即逝。招商團隊可以在老城區原有產業的基礎上，結合最新產業動態，率先建立立區塊鏈產業聯盟、區塊鏈中重點實驗室、5G示范區等項目，改變以往只提供廠房，而缺乏配套產業生態和組織生態的狀況。