如何破解產業園區規劃招商這個難題
來源：未知 日期：2019-05-22 點擊：次
現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓地產開發企業在風口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求開發企業帶著產業進來，開發商必須尋找更多資源背書；同時傳統房地產行業的規模觸頂，急需尋找新的利潤增長點和業務亮點。
在這種情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選，產業地產重回各方玩家的視野。
物流園、電子商務園、文化創意園等產業園區，得利于精準的產業定位，得寵于政策扶持，城市及房地產行業均對此寄予厚望，不僅國內開發商趨之若鶩，更有國外資金搶占這一輪加速資本積累的先機。然而，隨著全國各地城市市各產業園像吃了高樂高一樣快速峘起又陸續倒下時，產業園經濟迎來新一輪“泡沫論”的質疑。由于交通、基礎建設、人才聚集率、國家政策等諸多原因導致產業園出現了空城的現象，被利好環境與政策吸引的新進年輕產業園與傳統房企轉型的產業園也雙雙遭受市場打擊，面臨“招商難”的困境。
這些新進的年輕園區，大多不懂產業規劃，容易盲目招商，且急于求成，營銷手段功利性太強，忽略產業園的硬件、軟件建設，沒有獨立的想法，缺乏對市場的觀察、思考和策劃，只懂得一味照搬其他園區的經驗，且服務也是一大短板。
而想要轉型的傳統房企開發商根本就沒能抓住產業地產的本質，還停留在過去做地產的概念上。首先，在開發模式上，傳統房企追求“快拿地、快開發、快銷售”的短平快操作模式，這與“產業地產發展需要較長的周期”，“開發難度也大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等因素，要求較高”的事實相悖。第二，房地產與產業地產本就是兩個完全不同的行業，傳統房企的高管只適應于房地產的開發模式，自然無法快速匹配產業地產的開發模式。最后一點，對于轉型房企而言，多年房地產運營模式、績效制度、激勵制度根深蒂固，而產業地產需要長時間的專業運營，原有的制度并不適合產業部門人員的付出和發展。如此這般，自然無法贏得市場的認可。
盡管各大產業園發展之路困難重重，但從宏觀角度來看，產業轉型升級必定是我們國家未來長期的發展戰略，從中央發布的“國家十三五規劃”、到國務院發布的“中國制造2025”可以看出國家政策對產業發展的支持度之高，從大勢上可以看出產業地產發展前景是非常好的。再從市場的發展趨勢看，產業地產經過十余年的粗放式發展，盤活存量和植入運營服務的時代已經到來，市場正從“蓋物業”向“搭平臺”，從“做產品”向“創服務”轉變。未來產業運營服務商將會是城市產業發展重要的合作伙伴，是眾多企業快速發展的重要伙伴。而目前具備產業和企業服務能力，具有產業聚集、平臺整合能力的產業運營商在市場是稀缺的。
面對如今各大產業園區遭遇眾多的發展制約與瓶頸問題
（一）務實做好產業規劃，實現狹路超車
如今產業園區定位趨同，普遍缺乏特色，園區品牌影響力較弱。面對同質化競爭，園區建設經營者必須本著求真務實的態度做好產業規劃工作，加強區域研究、產業分析，評估區域經濟基礎產業資源和科技實力，考量產業拓展能力、招商引資能力和產業服務能力。
（二）聚集產業，引領產業高質量發展
產業園需積極培育戰略新興產業發展增長極，聚集優秀企業，促進傳統產業轉型升級與創新，堅定不移地堅持產業集聚發展路徑，堅定不移地堅持招商引資引智。求真務實、腳踏實地做好園區的產業規劃、產業招商與產業服務工作，著力做好產業鏈分析，扎實做好產業配套、產業招商和產業服務，考察區域產業集群狀況與業績等工作。同時和政府攜手共同致力于對企業進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、政策扶持、技術平臺都要聚集在一起，實現產業集群化發展。
（三）全方位構建可循環的產業生態體系
隨著大城市土地供應越來越嚴格，土地獲取成本越來越高昂，產業地產招商越來越不景氣，各方面成本的上升，產業地產商可摒棄傳統的大規模化布局，另辟新出口，走向精細化發展之路，以降低成本，提高土地利用率，重點發展主導業務，在未來的產業地產發展中，加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，是未來產業園區提高核心競爭力的有效措施。如今，園區的產業服務體系是企業在入駐時必不可少的參考指標。如深圳某產業園通過圍繞產業鏈、創新鏈、人才鏈，構建完善的產業服務體系，以滿足包括早期辦公、孵化加速、投融資對接、商業模式構建團隊成長、媒體資訊、培訓教育、市場推廣、專業咨詢和交流圈子等創業企業全生命周期的成長需求，并致力服務于落地企業，提供資本支持、孵化高新技術企業、提供中介服務，打破傳統服務方式的局限，實現“一站式”服務，讓園區轉型升級，打造創新孵化鏈條服務體系，把產業園區服務體系建設引向規范化。
（四）打造符合產業需求的產品以及定制化的服務和科學的運營模式，構建產業園自身IP
在如今產業園發展新時代下，將來無論產業園如何多元化發展，園區內企業的滿意度和園區品牌美譽度的提升，都是需要關注的。回歸本質，做好平臺和服務，顯得更為重要。同時值得關注的是，當前市場環境下，同質化競爭日趨激烈，如何創新打造符合產業需求的產品以及定制化的服務和科學的運營模式，構建產業園自身IP，也成為影響各產業運營服務商關注的重要因素。
