導讀：新文件對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響...

 

　　近期，民企利好消息不斷。

 

　　2023年8月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于實施促進民營經(jīng)濟發(fā)展近期若干舉措的通知》（下稱《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》），從促進公平準入、強化要素支持、加強法治保障、優(yōu)化涉企服務、營造良好氛圍等5個方面入手，提出28條促進民企發(fā)展的具體措施。這也是繼7月19日發(fā)布《民營經(jīng)濟31條》后，國家提振民營經(jīng)濟的又一重磅舉措。

 

　　新文件來救，自該歡欣鼓舞。但對于長期處于「博弈」矛盾中的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，這樣的政策，卻總感覺少了點久旱逢甘霖的暢快之感。

 

　　正文：

 

　　進退維谷的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

 

　　這兩年，各地的產(chǎn)城項目、片區(qū)開發(fā)項目越來越多被城投公司和國、央企包辦，民企則大多退居二線，做起了配套服務。

 

　　在筆者看來，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有以下幾點：

 

　　1、政府與民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商根本目標存在差異

 

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，政府和地產(chǎn)商的利益訴求截然不同。對政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是產(chǎn)業(yè)培育和經(jīng)濟發(fā)展。現(xiàn)實中，政府對資產(chǎn)收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，對于好企業(yè)、好項目，政府更是不吝其財。而民企搞開發(fā)，根本目的是賺錢，想的是如何把房子快速高價租掉，至于產(chǎn)業(yè)培育，只是摟草打兔子。

 

　　另一方面，產(chǎn)業(yè)培育本身是一個長周期、重資產(chǎn)的行業(yè)，與民企「短平快」的商業(yè)邏輯背道而馳。

 

　　根本目標的差異導致政企雙方經(jīng)常陷入惡性博弈。一邊是政府怒斥企業(yè)唯利是圖，投機取巧；另一邊企業(yè)埋怨政府要求苛刻、完全不懂市場經(jīng)濟。這樣幾乎不可調(diào)和的矛盾讓政府逐漸把目光從民企身上移開，轉(zhuǎn)而大力支持平臺公司和國、央企大規(guī)模下場，即便這兩年地方債務壓力陡增，力度依然沒有減弱。

 

　　2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)利潤越來越薄

 

　　資本都是逐利的。早年，受益于整個地產(chǎn)行業(yè)的高利潤特質(zhì)，第一批投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的玩家賺得盆滿缽滿。可如今隨著政策收緊，園區(qū)開發(fā)涉及的資金量越來越大、土地成本越來越高、投資回收期一再拉長，加之近年實體經(jīng)濟低迷，行業(yè)嚴重「內(nèi)卷」，利潤一降再降，曾經(jīng)的現(xiàn)金奶牛已經(jīng)淪為「雞肋」，對企業(yè)來說，實在是食之無味，棄之可惜。

 

　　看到這兒，大家不禁要問，既然民企不賺錢，政府平臺來做就能賺錢嗎？答案是：NO！無論在「北上廣深」這樣的一線城市，還是某個欠發(fā)達省份的邊陲小城，投資建園和產(chǎn)業(yè)招商都需要天量資金支撐。

 

　　只不過，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主平臺、主陣地，從某種意義上講是其實一項公共事業(yè)。既然是公共事業(yè)，地方政府便有責任承擔和履行職責；另外，對政府來說，做園區(qū)除了要算眼前的經(jīng)濟賬，更要算投資背后的「政治賬」。很多項目雖然資金上有虧損，但因此帶來的政治效益、經(jīng)濟效益和社會效益，卻是投再多錢也買不來的。

 

　　3、民營企業(yè)陷入「資金荒」

 

　　利潤薄是真的，企業(yè)也確實沒錢了。

 

　　隨著房地產(chǎn)政策縮緊，踩著高杠桿瘋狂擴張的巨頭們紛紛跌落神壇，資金鏈斷裂問題頻現(xiàn)，根本拿不出錢投資擴張；至于那些中小開發(fā)商，哪怕在行情最好的時候，也對產(chǎn)城這樣的極重資產(chǎn)項目避之不及。至于合作開發(fā)......在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最火的年代，強強聯(lián)合是常態(tài)，可現(xiàn)在的情形，尤其是很多企業(yè)出現(xiàn)流動性困難后，合作的風險已經(jīng)非常高。

 

　　即便最終順利合作，由于利潤壓縮，項目凈利潤攤薄至5%以下，僧多粥少，僅有的幾個點的凈利潤也沒法分配。所以，無論從哪個方面考慮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商確實也拿不出這么多錢來。

 

　　4、政府與民營園區(qū)「不對等」的競爭

 

　　政府園區(qū)與民營園區(qū)存在天然的「不對等」，而且這種「不對等」是全方位的。比如，政府園區(qū)可選的地塊、所能提供的政策、資金、訂單、擁有的渠道、特許經(jīng)營權(quán)等稀缺資源，都不是民營能夠望其項背的。

 

　　舉個例子，企業(yè)入駐政府園區(qū)，評審后能享受（公共政策外的）租金補貼，而入駐民營園區(qū)只能按市場價繳納租金。如果你是企業(yè)老板，你會怎么選？因此，站在民營園區(qū)的角度，除非你有極為獨特的資源，能夠與政府園區(qū)形成差異化競爭，否則只能退而求其次，陷入低層次的「內(nèi)卷」招商中。

 

　　5、政府「內(nèi)卷式」招商波及民營園區(qū)

 

　　各地開始「搶商」。傳統(tǒng)的坐商、等商已經(jīng)過時，產(chǎn)業(yè)鏈招商、資本招商、政策招商、場景招商等手段層出不窮，政府領(lǐng)導、各部門一把手更是親臨招商一線，面見客商、洽談項目、協(xié)調(diào)問題。手握一流資源的政府尚且招不到商，更何況赤膊上陣的民營園區(qū)。點我了解，園區(qū)多渠道拓客

 

　　《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機會

 

　　《民營經(jīng)濟31條》和《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》是在當前就業(yè)嚴峻、增長乏力、國民信心不足的背景下，國家針對企業(yè)發(fā)展過程中的急難愁盼問題給出的針對性良方。

 

　　政策內(nèi)容很多，筆者側(cè)重于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度，和大家總結(jié)幾條關(guān)鍵性內(nèi)容。

 

　　1、民企參與REITs任重道遠

 

　　原文：擴大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進一步擴大民間投資。

 

　　解讀：國家已經(jīng)不是第一次發(fā)聲支持民營企業(yè)發(fā)行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份，國家發(fā)改委曾三度發(fā)聲，支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。而在今年3月，招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四單園區(qū)REITs擴募方案正式獲批，使基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行又向前邁了一大步。而此次國家再次提及，或與民企參與積極性不高有關(guān)，這也從側(cè)面說明民企申報REITs確實面臨較大困難。畢竟，迄今為止，市面上也只有東久新經(jīng)濟REIT（508088）一單純民營背景產(chǎn)業(yè)園REITs。

 

　　在筆者看來，目前，民企發(fā)行REITs有三大難點。

 

　　一是要滿足資產(chǎn)合規(guī)性，根據(jù)要求，發(fā)行REITs需要滿足資產(chǎn)收益率要求、資產(chǎn)要合規(guī)、權(quán)屬要清晰、資產(chǎn)范圍要明確，這些要求對民營園區(qū)來說本身就很難達到；

 

　　二是企業(yè)目的要純粹，眾所周知，最早推行REITs的初衷是給政府和城投公司「化債」，可民企是逐利的，一旦全面放開，通過REITs退出、提桶跑路的絕不在少數(shù)，REITs成了企業(yè)解套的工具，這與政府希望企業(yè)募資返投的想法背道而馳；

 

　　三是企業(yè)要有意愿，從企業(yè)的角度看，能夠滿足發(fā)行上市條件的，都是企業(yè)的核心資產(chǎn)，只要不是非常缺錢，企業(yè)未必愿意拿出來與投資人分享利潤。

 

　　而以上三點，除了第一點是可以通過調(diào)整REITs項目收益和規(guī)模要求來改變，其余兩項都不是政策層面所能決定的。

 

　　不過話說回來，民企參與REITs，一定是有市場空間的。

 

　　一是「236號文」調(diào)整了公募REITs項目收益和規(guī)模要求，一定程度上讓更多民企進入成為了可能；

 

　　二是隨著市場常態(tài)化發(fā)行的推進，尤其是東久新經(jīng)濟REIT的發(fā)行，讓許多問題有了先例可循，民企涉及的不少問題可以迎刃而解；

 

　　三是公募REITs是持有型物業(yè)為主，核心在于長期運營，這也與未來園區(qū)的基本邏輯相符合。

 

　　總之，筆者很希望看到民營園區(qū)公募REITs能夠快速發(fā)展，但短期來看，可能只有最優(yōu)質(zhì)的的核心資產(chǎn)才有獨立發(fā)行的可能。當然，對很多民企來說，找到國資「搭子」，把現(xiàn)有資產(chǎn)裝到國資的REITs包中一起發(fā)行，也不失為一種好的選擇。幫你打理好每平米資產(chǎn)，點擊了解

 

　　2、「退樓入園」或成趨勢

 

　　原文：提升民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的供應能力，在全國縣域范圍內(nèi)培育一批中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群。

 

　　產(chǎn)業(yè)集群需要園區(qū)來承載。

 

　　首先，可以預見，政府將引導更多企業(yè)入園（政府園區(qū)）。因為以前政府園區(qū)要求較高，一般中小企業(yè)進不去，只能分散在民營園區(qū)和寫字樓中。但在培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群的背景下，政府的首要工作便是引導鏈上企業(yè)入政府園區(qū)發(fā)展。

 

　　一方面，政府可以通過園區(qū)把產(chǎn)業(yè)資源掌握在自己手中，便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成產(chǎn)業(yè)合力；另一方面，借助政府園區(qū)完善的政策環(huán)境、金融環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、功能配套，能為企業(yè)提供專業(yè)的研發(fā)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)服務，幫助企業(yè)降本增效，從而快速壯大產(chǎn)業(yè)集群。而為了引導企業(yè)入園，政府也可能采取資金獎勵政策、租金補貼政策、用地政策等相關(guān)措施。

 

　　其次，「專精特新」企業(yè)的重要性在提升。筆者認為，

 

　　頭部企業(yè)和頭部人才對一個區(qū)域的影響力巨大。而在縣域經(jīng)濟為主的中小企業(yè)集群，尤其要重視以「專精特新」企業(yè)為代表的細分領(lǐng)域企業(yè)和人才。

 

　　因為在中小產(chǎn)業(yè)集聚空間內(nèi)，「專精特新」企業(yè)往往扮演著大企業(yè)的引領(lǐng)角色，一方面，「專精特新」企業(yè)能夠與其他中小企業(yè)形成相互支持，共同進步；另一方面，集群空間的鄰近性也微創(chuàng)新提供了可能，更易激發(fā)新思維、新方法。而當他們成長為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)（或獨角獸）之后，繼而發(fā)生進一步的創(chuàng)新擴散和資源外溢，從而帶動更多的「專精特新」企業(yè)誕生。

 

　　3、企業(yè)的投資機會就是園區(qū)的招商機會

 

　　原文：推動平臺經(jīng)濟健康發(fā)展，持續(xù)推出平臺企業(yè)「綠燈」投資案例

 

　　解讀：自2020年12月中央政治局會議首提「強化反壟斷和防止資本無序擴張」后，如何實現(xiàn)資本與平臺經(jīng)濟健康發(fā)展便成了社會的熱門話題。

 

　　「綠燈」一詞最早出現(xiàn)在去年3月的國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議上，會議提出，「紅燈、綠燈都要設(shè)置好，促進平臺經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，提高國際競爭力」；

 

　　7月，中共中央政治局會議提到平臺經(jīng)濟的發(fā)展問題，指出要推動平臺經(jīng)濟規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，對平臺經(jīng)濟實施常態(tài)化監(jiān)管，集中推出一批「綠燈」投資案例；

 

　　11月，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》提出，在防止資本無序擴張的前提下設(shè)立「紅綠燈」，推出一批「綠燈」投資案例。

 

　　一個月后，2022年12月26日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098）獲批，成為資本市場首個大型平臺企業(yè)「綠燈」投資案例。

 

　　以上不難看出，過去我們說設(shè)置「紅綠燈」，但往往看到的多是紅燈，現(xiàn)在提出推出綠燈案例，其實是給民營經(jīng)濟松綁。而平臺企業(yè)的投資機會，如在人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，往往是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商機會。點我了解，智慧園區(qū)數(shù)智招商方案

 

　　4、企業(yè)可整體拿多宗土地或混合用地

 

　　原文：適應民營中小微企業(yè)用地需求，探索實行產(chǎn)業(yè)鏈供地，對產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)項目涉及的多宗土地實行整體供應。

 

　　解讀：規(guī)模小、分布散，是制約地方經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。近幾年，許多省份（城市）都在探索產(chǎn)業(yè)鏈精準供地。如廣州圍繞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群進行「靶向供地」；海南、重慶等地提出實施產(chǎn)業(yè)鏈供地、提高產(chǎn)業(yè)鏈項目供地效率等。

 

　　在筆者看來，產(chǎn)業(yè)鏈供地大體有三種形式，一是產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地整體供應（相同性質(zhì)）；二是企業(yè)涉及的多宗土地混合供應（不同性質(zhì)）；三是上、下游產(chǎn)業(yè)鏈項目的關(guān)聯(lián)供應（多家企業(yè)）。

 

　　推出產(chǎn)業(yè)鏈供地的意義，首先在于簡化流程，一家企業(yè)涉及的多宗土地可以一起供應；二是創(chuàng)新形式，為企業(yè)混合用地提供了參考；三是聯(lián)合拿地，以前都是一家獨大，大企業(yè)拿地建園，再租給鏈上企業(yè)，現(xiàn)在大家可以一起拿地，分享利潤。

 

　　但話說回來，政策的初衷是好的，通過土地整體供應，把產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)集中在一片區(qū)域。但事實上真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)單獨拿地也不是什么問題，既然如此，有什么理由非要帶上中小企業(yè)一起？所以，產(chǎn)業(yè)鏈供地的真正意義應該是為優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿多宗土地或混合用地「開綠燈」（此前很多城市已經(jīng)可以拿混合用地）。

 

　　5、清理拖欠中小企業(yè)賬款

 

　　原文：加大對拖欠民營企業(yè)賬款的清理力度，重點清理機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)拖欠中小微企業(yè)賬款。

 

　　不過話說回來，中小企業(yè)其實不算政府拖欠賬款的重災區(qū)。國企和大型民企才是被拖欠的重點對象，反而中小企業(yè)較少被直接拖欠。

 

　　不過，雖然政府沒有直接拖欠中小企業(yè)，但在產(chǎn)業(yè)鏈中，中小企業(yè)卻很難完全「分割」。由于政府因為項目啟動時歸口部門不明確、項目改動頻繁且預算超支、多方會簽等沒錢支付，大企業(yè)拿不到錢，就會向民營中小企業(yè)轉(zhuǎn)嫁壓力。而由于政企間存在多種利益分歧甚至交惡，政府也缺乏支付意愿。

 

　　所以，中小企業(yè)雖然不是直接被拖欠的對象，但往往會被累及。

 

　　總結(jié)

 

　　《促進民營經(jīng)濟發(fā)展28條》對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展究竟有多少促進作用？筆者的感覺是喜憂參半。

 

　　喜的是國家終于出手拯救民營經(jīng)濟，園區(qū)與企業(yè)互為唇齒，企業(yè)興則園區(qū)興，企業(yè)有錢賺，園區(qū)才能發(fā)展得更好。

 

　　但站在園區(qū)開發(fā)運營的角度上，其實要求是越來越高了，利潤薄就不提了，即要精準招引頭部企業(yè)，又要做好產(chǎn)業(yè)生態(tài)，還要探索資本化退出路徑。況且現(xiàn)在各地干部普遍高學歷、年輕化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商與政府之間的認知差越來越小，如果不是真正做實事，很難打動政府。所以，如何與政府合作和互補，從中尋找盈利空間，是民營園區(qū)接下來要重點思考的問題。