產業園區要將好鋼用于刀刃之上
來源：未知 日期：2018-12-07 點擊：次
過去幾年，隨著住宅市場調控政策的出臺，房企拿地難度逐漸增大。但“上有政策，下有對策”，產業地產作為區域經濟增長新引擎，受到地方政府的廣泛歡迎。因此，無論“誠心正意”或“掛羊頭、賣狗肉”，以產業地產之名投資拿地，明顯比房地產更加容易。
產業園區要將好鋼用于刀刃之上
2018年以來，伴隨調控政策愈發嚴苛，大多房企受政策限制、限價等因素，拿地熱情持續走低。同時，國家信貸政策持續收緊、前期擴張又難以迅速回本，資金鏈遭遇空前嚴重的困局，高周轉模式被無情摧毀。房企不可能再走原來依靠沖規模，達到千億業績的老路啦！
頭部房企唯一可行的出路，或說企業的避風港，就是在黨中央號召發展高科技產業、振興實體經濟的背景下，主動順應國家潮流，改變以前將產業地產視為“迂回賣房”的邏輯，認真考慮該怎樣布局產業地產！
在轉型過程中，第一切忌再不顧資金、人才、產業實際跟進速度，隨意喊出百園、百城、百鎮計劃，大規模鋪開產業地產項目。頭部房企尚未布局的應選擇幾片重點區域，而已有全面擴張戰略計劃的，要及時懸崖勒馬，放棄短線利益，深耕區域，著眼更長遠的未來。
通過產業鏈打造、產業生態營建，將區域徹底做熟，集聚大批優秀企業，不斷創造高質量就業崗位，吸引大量高消費人群留住于此，達到“以產興城”效果。除了在產業增值服務中尋找到新增長點外，更能同老本行相結合，用住宅銷售的方式，在滿足高科技產業人士宜居宜業生活訴求同時，提高自身營業收入。
其實，縱觀國內外那些高房價區域，大多也是在區域做熟后，引來高消費人群，房價自然水漲船高。因此，未來中國產業大發展的機遇將在承接大都市外溢效應的環一線，或者在新二線城市出現。頭部房企若想再現過去的千億高利潤，應集中手頭現存資源，深耕這些區域，在產業集群基礎之上實現盈利的高增長。
從綜合型園區到主題園區
因地制宜的精品化園區戰略是催熟區域地塊，推動當地產業長足發展的重要法寶。但在談論主題園區優勢前，首先明確一點：產業地產領域，無論選擇專業化主題園區或多元化綜合型園區，都是柄“雙刃劍”，既可以為企業帶來巨額利潤，也可能成為企業掘墓人。具體運用何種戰略，關鍵在于實施的時機是否妥當，對市場需求的把控是否準確。
招商階段
園區企業在招商引資的初級階段，鑒于自身規模、品牌知名度、迅速回籠資金的需要，一般是“來者不拒”。沒辦法，不要不行??！運營產業地產，第一要保證的是園區確實能吸引到企業，否則什么產業集群打造、促進產業發展、產業生態構建全是不切實際的空中樓閣。
在起步階段，走專業化經營道路，拒絕有意愿的入園企業，可能遇上無法籌措到足夠資金謀求進一步發展壯大的問題。此時，多元化產業布局相較專業化經營而言，明顯存在更多的盈利機會。
行業大環境
過去，受制于行業大環境，產業地產人的判斷能力實在有限。“工業地產的未來是朝專業化主題園區發展”，這類觀點今天看來是完全正確的，擁有超前的戰略眼光。但10多年前，只怕沒多少人敢為這種虛無縹緲的理論去孤注一擲吧！當行業不確定性vs確定性時，集團管理層無法尋找到精準的盈利點時，綜合型園區自然是優良的選擇。
從事專業化經營，容易受宏觀經濟不景氣的打擊，造成整個園區企業的虧損，甚至倒閉。而實行多元化經營，將資源分散到不同產業的經營中，即“不將雞蛋放在同一個藍子里”，避免經營范圍太過單一，導致園區過于依賴某一產業。多元化經營模式保證某一產業在遭受挫折時，園區能通過在其它產業的經營成功彌補虧損，提高抗風險能力。
招商引資的初級階段、行業環境的不確定性，使選擇綜合型園區更符合時宜。因此，“主題園區為什么走紅？”換而言之，產業地產人究竟是緣何判定：現在的外部市場環境及內部條件，更適合產業園區走專業化、精品化的經營道路呢？
園區階段變化
產業園區在招滿商以后，要進行的就是產業整合，形成產業上下游配套關系、實現信息技術等資源共享，即我們常說的“清差補優”、“騰籠換鳥”等。同時，這也符合政府產業調整要求。園區從招商階段邁入擇商階段，開始定向引入企業，打造名副其實的產業集群。
行業未來預判
走專業化經營道路的前提是企業已掌握必要的知識與信息，了解與這一行業的最新信息，廣泛結交相關的社會關系。中國改革開放已到第40個年頭，園區同仁們對產業的看法更加理性化。園區運營商對產業未來趨勢能有一定的精準預判，專業化主題園區才有被廣泛選擇的社會基礎。
人才集聚效應
產業的高度聚集是人才聚集的基礎。專業化主題園區人才集聚效應凸顯，加之員工往往能在園區內部自由流動，有助于企業定向人才招聘，也大幅降低適應全新工作環境的成本。
行業動態把握
俗話說“隔行如隔山”，在多元化經營過程中，由于對某些產業不熟悉，失誤的決策在所難免，不僅讓產業集群難以建立，反而給原有支柱產業平添許多不必要的負擔。
從園區產業的投資角度來看，所謂“多元化經營”，一定程度上就是搞“多元化投資”，將有限的資源分散在多個產業經營項目上，結果哪一種產業都達不到集群效應。特別是無關聯的多元化，使園區產業運營工作的難度大幅增加，導致管理質量直線下降。